二次转型后的花样年“隐形”储地潘军喊出3年千亿目标

重拾地产业务，开启二次转型后，花样年控股董事局主席潘军在3月20日的业绩发布会上喊出了清晰的目标。潘军表示，花样年2018年的销售目标为300亿元，2020年要达到1000亿元，“确保我们在行业内是主流地产商”。

重回“地产圈”的花样年显然在全力跟上行业节奏。为了中短期的目标，潘军预计花样年在2018年要增加1000亿元的储备货值，依照“轻重并举”的思路，通过战略合作及兼并、收购等途径，实现总资产规模稳步快速增长。

另外，花样年还将组建城市更新集团，以此获得尽可能多的土地储备。潘军对《中国经营报(博客,微博)》记者表示，花样年的城市更新集团主要是针对粤港澳大湾区，虽然相比同行来说很难做到较大的规模，但是花样年具有社区服务配套完备这一优势。

城市更新这块骨头能否啃动?

扩充土地储备是中小房企做大规模不得不做的事情。不过就花样年公布的土地储备来看，相比2016年的增长并不多。截至2017年底，花样年规划土地储备建筑面积约1560.91万平方米，同比2016年仅增加4.2%，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.68万平方米。在布局区域上，一线城市占比25.9%，二线城市占比65.8%。

不过潘军在业绩会上指出，花样年在粤港澳大湾区有接近40个项目储备，未来这部分规模还会继续加大。但这些项目在财报上暂未体现，对于鲜少从公开市场拿地的花样年来说，或许更多的是以城市更新、兼收并购等方式隐形扩充土地储备。

潘军对记者表示，花样年一直都有在做城市更新，只是之前业务比较分散没有进行整合。公司早期在深圳(楼盘)十年做的项目没有一块是拍卖来的，都是村里进行合作的。他还透露，花样年目前跟村里签约的建筑面积已经接近1000万平方米。

包括深圳在内等一线城市的城市更新项目向来被认为是难啃的“骨头”，虽然不少项目位置优越，体量巨大，但因回收周期长、前期投入大等问题也常常让开发商吃尽苦头。潘军也直言，“城市更新说实话比房地产开发还难，因为有大量的不确定性。”不过，土地的吸引力还是巨大的。

潘军表示，花样年除了有城市更新的经验，也能够配套较为完整的社区系统服务，包括养老、商业、教育、社区金融等等。

轻资产占比再提升

潘军在业绩会上指出，花样年的二次转型是在轻资产占比稳中提升的前提下，同时发展房地产业务。通过轻重并举，逐渐由社区服务运营商，转变成为以社区服务行业为支点的社区金融集团。

在社区金融方面，花样年已经在去年9月拿下了来网络小贷牌照，相关的互联网金融平台已经上线运营，全年完成了81.35亿元的投资额。2017年12月6日，平台累计投资额破百亿，正式跻身百亿俱乐部。同年资产端规模新增至65亿元，累计资产规模达110 亿元，2017年个人资产增幅高达1.5倍。

总体来看，花样年的经常性收入业务(如物业管理和酒店服务业板块)收入占比为32.5%，较上年提升9.1个百分点。彩生活合约管理服务建筑面积增加至4.4亿平方米，同比增长约4000万平方米。

值得一提的是，彩生活已经顺利并表万象美物业管理有限公司(原万达物业)，后者涉及的物管面积超过4000万平方米。潘军认为，万象美还有极大的挖掘空间，“万达商场、万达商业新的面积仍然会给我们，实收的管理面积还会增加。”

收购原万达物业时，其2016年的全年净利润才2700万元，但花样年用了20亿元收购，接近100倍的PE。但截至2017年10月31日，万象美实现收入12.36亿元，净利润2.35亿元，较2016年同期增加15倍。