2017年住房公积金国家账本 缴存金额持续增加

北京新房上半年成交量跌价稳 通州某盘调价后单盘售700套

■本报记者 王丽新

时至年中，在楼市调控重压之下，北京住宅市场今年上半年遭遇寒流，新建住宅数据依然是多年历史最低，总体成交量低迷。

据中原地产研究中心统计数据显示，从有完整数据的2005年开始，今年是第一次出现半年新建商品住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值，即使加上共有产权的2103套，也仅1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。从具体项目网签金额来看，新建商品住宅网签金额单盘超过10亿元的项目仅有9个。

另据我爱我家研究院统计数据显示，今年上半年，北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43198元/平方米，比去年下半年均价45879

2017年住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%。这也是住房公积金年度缴存额连续5年保持两位数以上的增长速度。

与房价相关的住房公积金，向来都不缺乏关注度。

近日，住房城乡建设部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2017年年度报告》(下称“《报告》”)，以规范准确的文字、丰富翔实的数据，全面披露了2017年全国住房公积金管理运行情况，以及产生的社会经济效益。在这份涵盖31个省份和新疆生产建设兵团的公积金“国家账本”中，有哪些干货?如何看懂这份报告?

住房公积金制度覆盖面进一步扩大，缴存金额持续增加

《报告》中不乏“增长”数据。

首先是缴费单位和实缴职工人数。《报告》显示，2017年住房公积金实缴单位262.33万个，实缴职工13737.22万人，分别比2016年增长10.11%和5.15%。新开户单位37.69万个，新开户职工1828.28万人。

其次是缴费金额。2017年住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%。这也是住房公积金年度缴存额连续5年保持两位数以上的增长速度。

不仅如此，2017年末住房公积金缴存总额124845.12亿元，缴存余额51620.74亿元，也分别比上年末增长17.68%和13.13%。

这几项增长数据背后的原因是什么?

中央财经大学保险学院教授、社会保障系主任褚福灵在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，原因是多方面的，主要有三个，一是企业对于保障职工权益意识的提升。企业通过给职工缴纳住房公积金，能够增强企业对职工的凝聚力和向心力;二是跟我国整体经济环境向好有关。2017年我国经济总体向好，表现在企业层面，企业营收宽裕，就有能力为职工缴纳住房公积金;三是国家对住房公积金实施的免税**政策，也是住房公积金增长的原因之一。

当然，《报告》中也有减少的数据项。比如，2017年发放住房公积金个人住房贷款254.76万笔、9534.85亿元，分别比上年降低22.21%和24.93%。

又是什么导致住房公积金贷款金额减少?褚福灵对此解释说，发放住房公积金个人住房贷款减少，首先跟房子的供应量有关，“住房公积金主要是用来贷款买房，2017年不少地方出台了更加严格的限购政策，因为供给是限制的，相应地公积金的贷款金额也会下降。”

其次跟住房公积金的使用效率有关。公积金作为一种购房扶持，它的利率基本上为商业贷款基准利率的6.8折左右。“因为利率低，因此不少购房者都缴纳了公积金，并按照各地公积金政策贷款。但是在手续的便捷性上还存在一些问题，甚至有城市的房地产开发企业和房屋销售中介机构存在限制、阻挠、拒绝住房公积金贷款的行为。因此，要加强对住房公积金贷款的监督、评价以及规范，提高住房公积金的使用效率。”褚福灵说。

这样说是有根据的。据媒体报道，今年4月底，合肥两处在售楼盘，建发房地产集团合肥有限公司开发的“雍龙府”项目和安徽融和房地产开发有限公司开发的“观澜花园”项目，因在销售过程中拒绝符合住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购房被查处。

该事件的处理结果是：合肥市房产局、市住房公积金管理中心给予其通报批评并责令限期改正。另外，两部门要求涉事房企对主管人员和其他直接责任人给予处分。

买房子的时候，开发商总是以各种理由拒绝使用公积金贷款，这让购房者很难享受到相关红利。开发商如此做的动机在哪儿?

对此有业内分析认为，开发商之所以排除购房者使用公积金贷款，主要原因就是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降。因此，追求高周转、规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪。

为保护购房人的合法权益，今年以来，石家庄、太原等多个城市出台相关文件，规范违规拒贷公积金问题。

比如，今年早些时候石家庄住房公积金管理中心官网发布的《关于开展拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动的通知》显示，2018年3月21日至5月20日，对全市房地产开发企业和房屋销售中介机构存在限制、阻挠、拒绝住房公积金贷款行为进行重点检查，存在问题的，责令期限改正。对违规严重，拒不整改的，采取公开曝光、暂停项目网上签约和预售资金监管账户的资金拨付、纳入企业征信系统等手段，依法严肃处理。

非公经济缴存人员占比近半

根据《报告》，全国住房公积金缴存职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位职工占45.31%，比上年增加2.45个百分点，非公经济缴存人员占比已接近一半。

此外，新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位的职工占比达71.37%，比上年增加2.26个百分点，非公经济缴存人已成为新增缴存的主力军。

“非公经济缴存人员占比突飞猛进，原因是多方面的。”褚福灵将其归纳为两点：

首先是《住房公积金管理条例》(下称“《条例》”) 所具有的“强制性”的作用。《条例》规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。

“《条例》虽然不是法律条令，但也是行政法规，同样具备法律效力，有它‘强制性’的作用。事实上，我们鲜少看到因民营企业不给职工上住房公积金而被法院强制执行的案例。这是私营企业住房公积金猛增的原因之一。”褚福灵说。

其次是来自减轻企业负担的举措。2016年4月，住建部会同有关部门印发了《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，要求从2016年5月1日起(暂按两年执行)阶段性降低住房公积金缴存比例，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。此外，生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金。

“企业规模较小或者收入不稳定的企业，可以交一个低限，这样更多的企业职工就能够迈过这个门槛。这也是缴存的这些企业的量增加的原因之一，因为门槛低了，进来的人也就多了。”褚福灵如是分析道。

住房公积金增值收益仍需提高

住房公积金增值收益，指使用公积金余额购买国债的收益，公积金存款的利息收入等。此次《报告》显示的增值收益有喜有忧。喜的是，2017年，我国的住房公积金增值收益763.22亿元，比上年增长10.98%;忧的是，增值收益率1.57%(编者注：“增值收益率”指增值收益与月均缴存余额的比率)，略低于2016年的1.59%。

记者对比发现，北京、山西、内蒙古、吉林、上海、安徽、江西、湖北、湖南、广东、广西、海南、四川、云南、甘肃、新疆兵团等16个地区2017年的住房公积金增值收益率超过或与全国平均数持平。

“1.57%的增值收益率不算高。”褚福灵向《中国经济周刊》记者分析说，住房公积金应该在存成定期后一定的余额之外，在安全的前提下尽可能让它增值。要在力所能及、保证机动性、流动性的前提下，采取一定的安全保障增值措施，确保住房公积金有一个适中的或者更高一点的收益。

“比如，可以投资国债或者金融债等比较长期稳定的项目，这是比较稳妥的。这样收益就会高一些。”褚福灵建议，在增值方面应当出台一定的办法，加强这方面的奖励和约束，使有关机构和部门对这笔基金能够管好用好，确保它稳定增值。“这应该成为住房公积金监督考核的一个重要方面。”

2017年全国住房公积金缴存排行榜，哪个省“含金量”最高?

《中国经济周刊》记者根据《全国住房公积金2017年年度报告》，将各省份住房公积金相关信息进行了排名，哪个省份表现最好?

广东拔头筹

数据显示，广东2017年住房公积金缴存额全国排名第一。2017年广东住房公积金缴存额2035.20亿元，比2016年增加262.11亿元，涨幅14.78%。

除了2017年缴存额，缴存总额广东省也是位居全国第一的位次。褚福灵对《中国经济周刊》记者分析说，广东是劳动力的流入省，有许多企业在广东兴业，有许多劳动者到广东就业。因为广东省企业多，劳动力人口多，人人都缴费，所缴的住房公积金数额就比较大。

北京与上海分列第二与第五位

榜单显示，北京市2017年缴存额是1711.59亿元，比第一名的广东省少了323.61亿元;缴存总额11116.27亿元，比排位第一的广东省少了1854.14亿元，两项指标均位列全国第二。

如果把缴费单位个数和缴费人数考虑进去，会发现北京住房公积金的含金量比较高：北京2017年实缴单位是15.83万个，仅为广东省(32.11万个)的49%;北京2017年住房公积金的缴存人数是732.23万人，也仅为广东省(1788.57万人)的41%。在缴存单位个数和缴存人数都不及广东省一半的情况下，北京与广东的缴存金额差别却不大，仅为323.61亿元。

褚福灵认为，北京的单位少但规模较大，中央国家机关和各大国际总部以及央企都在北京，大型企业较多，总部企业较多，工资收入水平相对较高，因此，缴存额度相对会大一些。而广东省主要是以私企为主，大部分企业是私营企业，企业规模偏小，工资水平也比北京低。

上海2017年住房公积金的缴存额是1133.69亿元，比北京低了577.90亿元，排名第五。

虽然缴存额低于北京，但是上海的实缴单位个数和实缴职工人数却不比北京少。从实缴单位个数看，上海(35.24万个)是北京(15.83万个)的2倍还多;从实缴职工人数看，上海(809.91万人)也比北京(732.23万人)高出77.68万人。

那么为何实际缴存额却低于北京?在褚福灵看来，上海虽然是中国的国际金融中心，毕竟是以企业为主，尽管工资收入水平上海和北京差不多，但是机构在规模上却小于北京。

元/平方米减少5.84%，比全年上半年均价41227元/平方米增加4.78%。由此可见，从去年到今年，新房整体市场呈现量减价稳的趋势。

不过，在北京住宅市场整体偏冷的情况下，个别开发商开始调整入市房源，用推低价房入市的方式，吸引刚需和刚改客户入市，其中包括通州区的在售新房K2十里春风。

通州“降价盘”真相

近日，部分媒体发文提到“北京通州一楼盘因降价被围”，价格腰斩，“数十名业主要退房”等信息。对此，十里春风项目方表示，经证实，围售楼处的并非K2十里春风业主，而是另一个商住项目业主。

据该项目开发商石榴集团品牌总监徐振峰向《证券日报》等媒体表示，K2十里春风的销售价格并没有达到4万元/平方米，之前的实际成交价约为3.4万元/平方米，去年开盘之后碰上市场行情变化，今年改推西区房源，东区和西区项目配套有差别，现在新开盘项目的实际成交价约2.6万元/平方米。加上环京楼市价格波动，所以存在合理范围内的价差，实属正常现象。

据记者了解，该项目于2017年10月份第一次开盘，第一期只有18套房源，已经签约。另有3套处于已预定但未签约状态，这21套房源全部位于12号楼，签约均价为34325.7元/平方米。此后，在2018年2月13日和3月31日，十里春风分别申领了两次预售许可证，共2147套房源，预售均价从3.65万元/平方米到4.4万元/平方米不等。截至7月5日，已网签203套，签约均价为24644.87元/平方米。

徐振峰对降价传闻解释称，2017年10月份开盘之后，北京市场迅速冰冻，再加上十里春风属于通州区，受到北京限购和通州限购的双限制约，因此迅速调整了开盘策略。

另据我爱我家根据天朗数据库综合整理的数据显示，今年上半年，通州区的K2十里春风项目网签213套，网签均价为25113元/平方米，成交总额达4.48亿元。

《证券日报》记者实地探访十里春风后发现，该项目处于廊坊的南州永乐店生态科技小镇，属于北京远郊区。因前期所推房源总价控制在200万元-300万元之间，所以项目的地缘性客户较多，其中包括附近大量的个体经营者。

徐振峰表示，2018年上半年的两个多月内，十里春风项目去化量达到700余套，但由于网签数据的滞后性，目前尚未全部反应到网签数据上来。

下半年或“量升价稳”

据中原地产研究院统计数据显示，在北京新建商品住宅市场中，上半年网签金额超过10亿元的项目仅9个，多聚集在昌平区、石景山区等，其中,中海寰宇天下销售555套，成交均价为6.1万元/平方米，总计金额达37.65亿元，位列第一位。

分区域来看，今年上半年，北京新房市场网签量前五的区分别是顺义区(16%)、昌平区(13%)、海淀区(8%)、通州区(8%)和密云区(8%)，除了海淀区可能部分位于五环内，新房成交大多都在五环以外。

对此，我爱我家集团研究院院长胡景晖分析指出，总体来看，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趋势，并且幅度不低，价格仍然保持在相对稳定的区间内。如果从新增供应来看，今年上半年的新增供应量与去年下半年和去年上半年相比，基本持平，说明上半年网签量的降低其实并不是因为供应不足。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅透露，下半年会有大量的限价商品房上市，现在房山的项目已经在给2%的渠道费进行拓客，下半年的市场成交数据可能会比较好看，但是并不代表项目个案会好。

郭毅表示，大量客户拿着资金等着限价商品房上市，而限价商品房项目的区位比较集中，比如南海子公园区域、黄村区域等，由于价格限制，这些项目的产品没有太大区别，跑得快的项目才能拢到一批客户。

胡景晖也预计，今年下半年，共有产权房和限价房将集中上市，届时新房成交量会有上升， 价格在调控大环境下或呈现出稳中微升的趋势。