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置业指南:房屋买卖交易 房屋抵押贷款须知
年初春节前,一些购房人很关心今年买房贷款年限多久合适,融360说房(fangdai123)君的一位信贷员朋友,总结了几个影响房贷年限的因素给大家作参考。
1、银行对贷款年限的最长限制
一般,银行对房贷年限的要求是最长不超过30年,不过具体还要取决于各地银行的政策要求,因为不同银行、甚至是同一银行都有不同的年限要求。比如北京(楼盘)去年将购买二套房的最长贷款年限缩短到25年,贷款期限长,购房人要付出的总利息就多,期限短,每月的房贷月供就多。
举个例子:
假如贷款200万,即使按照基准利率计算,25年期限比30年期限每月要多出近千元的月供,现在全国首套房平均利率都维持在5%以上,总支出要付出的更多,所以银行对最长年限的限制很重要。
2、贷款人年龄
贷款人年龄也会影响贷款年限,有些银行要求贷款人年龄+贷款期限,不得超过个人及其配偶法定退休年龄;而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限,须小于70年,具体也要看银行政策。贷款年限与贷款人年龄的关系是:贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄,年龄越小,贷款年限越长。
3、贷款人还款能力
贷款年限也受到还款能力影响,通过贷款年限计算出对应的房贷月供,月供跟月收入的关系是月供≤月收入X50%。
4、房屋房龄
除了最长年限、贷款人年龄限制,房龄也会影响房贷年限,尤其是二手房。有银行规定,贷款年限+房屋房龄不超过30年,有的规定不超过40年,也有规定不超过50年的。
举个例子就更明白了:
假如房子是2010年的,到今年房龄是8年,银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年,,也就是贷款年限=50-8=42;如果今年贷款人年龄是35岁,法定退休年龄是60岁,据贷款年限与贷款人年龄的关系公式,贷款年限=60-35=25,那么最长贷款年限就取25年这个期限。
买房贷款年限长一点好还是短一点好?主要看购房人的出发点了
比如选择贷款年限短点(10年内)的人会考虑两点:
一是宁愿管人借钱买房也不想欠银行利息
二是天生就是不喜欢欠钱的感觉,想尽早还清
选择贷款年限长点的人(25-30年)考虑了三点:
一是从理财规划的角度,在房贷利率不断上涨的背景下,与其把钱都投资在房子上,不如投资其他的理财产品,手里能留下更多的流动资金用于消费,家里有老人、孩子的家庭花销大,年限长点能减轻每月的月供负担。
二是保值的角度,在工资涨幅有限的情况下,房子作为固定资产更具优势,这在大城市尤为明显,选的年限长点慢慢还,还能以租养贷。
三是本身经济实力有限,只能选择长点的额年限,等有了富余资金在多还点,减轻月供负担
信贷员表示,贷款年限同时受到上面几个因素影响,众所周知,最近一年多房贷利率不断上涨,在信贷政策不断收紧的背景下,部分银行会根据自身业务情况调整最长贷款年限要求。
而利率上涨意味着买房要支付的总利息多了,年限短月供压力就大,大家考虑的出发点不同,有时候不是想怎样就能怎样的,最重要的是要给自己定一个承受限值,既能达到用最少的钱买到满意的房子的目的,还不影响日常的生活消费,别让房贷困死了自己的人生。
一.你的信用记录是否良好
房屋*押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖*押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋*押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。
二.能不能抵押押他人名下的房产
除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,*押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意*押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行*押,银行可是会拒绝你的申请的。
三.抵押的房产有没有变现的能力
一般来讲,*押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去*押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。
四.你是否有足够的还款能力
银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋*押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。
责任编辑: guigangadmin
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