房价在松动　买房慢慢挑

　　“今年企稳的这些项目都是通过降价换来的,所以,目前我们认为,以诚意的促销来换销量的情况至少整个二季度还会延续。”许传明对经济导报记者说

　　◆导报记者 孙罗南 济南报道

　　“有的楼盘‘五一’期间定下了几亿的销售任务,价格打得特别低,也是为了压制周边楼盘。”济南新东站片区某地产项目中层管理人员张磊对经济导报记者说,“现在大家都在争时间、抢节点,互相盯着对方,因为有些区域供应量确实比较大。”

　　经济导报记者注意到,目前济南市场上的住宅供应整体比较充足。不仅新房市场,二手房方面,最近几个月链家平台新增挂牌房源呈上升趋势——济南二手房挂牌房源已超过5万套。

　　至于今年的行情,合富辉煌山东分公司副总经理许传明接受经济导报记者采访时表示,“这段时间,楼市企稳明显。这个企稳,不像以前有涨价的动力,预计二季度会延续最近的态势,你要想走量,就要有促销,而且促销要比较给力。如果没有给力的促销,成交很明显就下来了。”

　　在这样的态势下,最终受益的还是买房人。

　　老楼盘在售,

　　新楼盘不断出

　　近期,济南部分楼盘价格下探,已跌破了周边区域的平均价格,这事实上与区域周边的供求关系变化有密切关系。在济南东部楼市热点片区之一的新东站片区内,市场就颇为热闹。

　　经济导报记者在新东站片区探访时看到,在该片区内的凤凰路两侧,已有大片高楼崛起,继续向北,也有部分楼盘在建设中;而在该片区目前工地较为密集的奥体中路北沿线两侧,有近10个楼盘正在热火朝天施工中,还有的尚未动工。

　　经济导报记者注意到,该片区内的诸多地块都在大规模施工,多个楼盘也在密集供货。目前的新东站片区有十来个楼盘正在开发,其中,仅张马片区就有七八个楼盘同时在售。

　　此外,新东站片区内还有天鸿、翡丽公馆等在售项目,各楼盘之间竞争很激烈。

　　在大量供应之下,新东站片区的价格进一步松动。

　　就在“五一”期间,个别楼盘的“价格风暴”也在搅动市场。“首开高层11111元/平方米,整栋一口价,仅限‘五一’”,位于济南新东站片区的天鸿万象东方在“五一”前夕打出了这样的广告。

　　“这个楼盘把价格打得这么低,也是为了争抢客户,毕竟新东站片区的供应量很大。”张磊对经济导报记者说,“新东站现在好多新楼盘都开了。老的楼盘也在售,新的楼盘还不断地出来,比如,张马片区的中建项目就快来了,中粮的项目也快入市了。”

　　新东站片区的楼盘正放量供应。中粮大悦城(000031,股吧)已经公示的规划显示,其部分住宅的平均面积大约一百零几平方米。也就是说,这将是个主打小户型产品的项目,不少100平方米以下的产品进入市场,预计将吸引部分购房者。大悦城是去年9月竞得的位于济钢西侧约318亩土地,住宅体量非常大。

　　“都挑花眼了”

　　济南雪山片区一楼盘的营销人士也对经济导报记者提到,“今年年内的供应量还是比较大的,而且任务量比较大,开发商为了完成任务也是不惜降价抢客户。”

　　住宅供应量大的不止新东站片区、雪山片区。在济南东部上班的徐伟一直打算买房。“之前我就一直在东边转着看房子,想着买一个低密度的楼盘,后来就选定了彩石片区,打算在这里买套小洋房自住。”徐伟对经济导报记者说,他现在发现,“在这一片,洋房越来越多。”

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　　“这一片区原来只有一个楼盘——中铁城,洋房2.3万-2.5万元/平方米,18层的1.7万-1.9万元/平方米,价格不低,感觉卖得一般。”徐伟对经济导报记者说,“现在这片又来了新楼盘,已经有四五个盘了,包括旅游路金茂府、东山府、鲁商项目等,还有绿地的项目也快开盘了,量很大,这么多项目,眼看他们竞争形势很激烈,我也挑花眼了。”

　　“这也是好事,反正选择余地大了,哪个楼盘都能买。”徐伟笑着对经济导报记者说,

　　二手房供应量明显增加

　　在二手房市场,这种供求关系更加明显。在济南土生土长的李明,在花园路有一套房子,平时对房产感兴趣的李明加入了几个买房群,天天看群里的人讨论得热烈。

　　“之前春节假期再加上疫情影响,群里特别安静,最近两个月又热闹起来了。尤其随着疫情的好转,不少楼盘都在发促销广告,看样子很多开发商都在加大推货力度,不少群友也在咨询各个楼盘值不值得买(300785,股吧)。”李明也萌生了换房的念头。

　　李明现在琢磨,卖掉花园路的这套老房子,再贷点款,一步到位置换个新房。“我发现,目前置换的主要问题是,手里的二手房不好出手啊,我手里这套房子总价也不低,我看邻居有好几个卖房的,有的把房子挂出去半年了还没卖掉。现在二手房又多又不好卖。”李明对经济导报说。

　　来自链家的数据也印证了李明的直观感受——济南二手房供应量持续增加,挂牌房源已经超过5万套。

　　在分析看来,二手房市场的疲软行情,深层次原因也是市场的供求关系。济南上一轮房地产价格上涨大约是从2015年年底开始的,并一直持续到2018年上半年。在房价上涨的过程中,很多投资性客户进入市场。

　　到2017年4月份,济南出台限售政策:买房人拿到房产证两年之后才能对外转手销售。从2016年初到2017年4月限售政策出台之前成交的房子,不受限售令的影响。而这期间成交的很多楼盘,已经在陆续交房、下证,一些投资客成本较低,他们中的一部分人正在选择退出。这也是济南二手房供应量明显增加的原因之一,而且预计未来还会持续增加。

　　“以促销换销量”

　　对于济南整体的库存,许传明分析说,“其实,新房的库存量倒不是特别大,因为它的库存主要受土地出让影响。2019年以来的土地出让规模比起2016年、2017年有一定的回调,绝对规模有所减少。所以,现在的供应量是在稳定的情况下有一定回调,供需结构整体还是处在比较合理的范围内。”

　　“二手房整体的量比较大,主要的影响因素是,去年整个需求端比较观望,此前挂出的一些房源就一直攒在那里,所以这个阶段的量相对就大一些。”许传明对经济导报记者说。

　　如何看待目前的济南楼市行情?“5月份与4月初相比,有一定的回落,因为3月份各行业开始复工复产,房地产市场经过一个月的客户筹备、营销动作,到了4月份初有个‘小爆’,相当于攒了一个季度的客户。”许传明说,“到了4月下旬,我们明显感觉出来,比起4月上旬有一定回调。”

　　“从整体情况看,4月份到‘五一’放假期间,一些项目集中加推,比如新组团集中加推,现在加推去化量基本在60%-70%。这个数据非常有意思。往年当行情比较火爆时,这个数据一般能到80%-100%之间;行情比较冷时,一般在50%或50%以下,60%-70%是行情正常期间的表现,不温不火。”在许传明看来,“看这个指标,我们就判断,楼市已经企稳了。”

　　他进一步分析说,“楼市这段时间的企稳,既不像行情低迷时那么冷,也不像高涨期那么火,是一个正常周期下的常规水平。长期来看,我们判断,至少在三季度之前,还会延续目前这个基本情况。”

　　“这个阶段的企稳非常有意思。行情好的时候一旦企稳,价格一般会温和上涨,但今年我们看,企稳的这些项目都是通过降价换来的,所以目前,我们认为,以诚意的促销来换销量的情况至少整个二季度还会延续。”许传明对经济导报记者说。